Строительство дома с эскроу счетом: как проходит сделка и что проверить заказчику

Строительство дома с эскроу счетом - схема, при которой деньги заказчика и банка не уходят подрядчику сразу, а лежат на специальном счёте и передаются по мере выполнения работ. Для ипотеки на ИЖС это стало обычной практикой: по закону, вступившему в силу 1 марта 2025 года, дом по договору подряда с привлечением ипотечных средств строится с использованием счёта эскроу. Ниже разбираем, как это работает, как идёт сделка по шагам и зачем в ней нужен проект на Строим.Дом.рф.

Что такое эскроу при строительстве дома простыми словами

Эскроу-счёт - это счёт в банке, на котором деньги блокируются до наступления условий договора. Заказчик (и банк, если это ипотека) вносит средства на такой счёт, но подрядчик получить их не может. Деньги переходят ему только когда выполнено условие: завершён этап работ или построенный дом введён в эксплуатацию. Какой именно вариант, определяют договор и банк.

Для заказчика смысл простой: эскроу снижает риск потерять деньги, если подрядчик не завершит работы. Это не абсолютная защита, и детали зависят от договора и условий банка, но схема убирает ситуацию, когда вся сумма ушла подрядчику, а дом стоит недостроенным.

Когда эскроу обязателен

Раньше стройка по подряду с ипотекой шла по договорённости сторон: банк выдавал кредит, деньги уходили подрядчику траншами или авансом. С 1 марта 2025 года действует федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024 о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. Если заказчик строит дом у подрядчика на ипотечные деньги, расчёты проходят через такой счёт.

Точные границы применения закона и исключения лучше уточнять в банке и у юриста, особенно если часть работ делается своими силами или без кредита.

Как проходит строительство дома через эскроу счета: шаги сделки

1. Выбор подрядчика и проекта. Подрядчик должен быть аккредитован в банке, а проект дома - размещён на портале Строим.Дом.рф. Условия банка и программы лучше узнать до выбора проекта.
2. Договор подряда. В нём фиксируются проект, смета, этапы работ, сроки и порядок оплаты через эскроу.
3. Открытие эскроу-счёта. Счёт открывается в банке на заказчика как владельца средств, а подрядчик назначается их получателем.
4. Ипотека. Банк одобряет кредит и вносит средства на эскроу. Свою часть (первоначальный взнос) заказчик тоже вносит по условиям банка. Ставка и требования зависят от банка и программы.
5. Этапы строительства. Подрядчик ведёт работы по графику. По завершении этапа он подтверждает результат, и банк раскрывает счёт полностью или частично, в зависимости от схемы в договоре.
6. Ввод дома и регистрация. После завершения строительства дом вводится в эксплуатацию и регистрируется в собственность заказчика, а в ипотечной схеме оформляется залог в пользу банка.

Роль проекта на Строим.Дом.рф

Для льготной ипотеки на ИЖС по схеме с подрядчиком проект дома размещается на портале Строим.Дом.рф. Подрядчик загружает документацию и визуализацию, карточка проходит модерацию и получает публичную страницу с идентификатором. Именно эту карточку банк и заказчик используют, чтобы убедиться: дом, который будут строить, соответствует проекту.

Для заказчика это удобная проверка. По ID можно открыть карточку и сравнить характеристики, планы и рендеры с тем, что указано в договоре. Как это сделать, мы описали в статье как найти проект на Строим.Дом.рф по ID.

Карточка без качественной визуализации обычно не проходит модерацию, а без одобренной карточки сделка стоит. Какие документы и изображения нужны, разобрано в материале проект дома для ипотеки: документы и рендеры, а требования к самим рендерам собраны в статье требования к визуализации Дом.РФ.

Что проверить заказчику до подписания договора

• Аккредитация подрядчика. Убедитесь в банке, что подрядчик аккредитован именно в нём. Аккредитация в одном банке не означает аккредитацию в другом.
• Проект на портале. Найдите карточку на Строим.Дом.рф по ID и сверьте площадь, этажность и материалы с проектом из договора.
• Этапы и смета. В договоре должны быть перечислены этапы работ, их стоимость и условия, при которых банк раскрывает эскроу по каждому из них.
• Сроки. Проверьте сроки каждого этапа и всей стройки, а также что происходит при задержке.
• Условия банка. Узнайте, какие документы потребуются для раскрытия счёта и кто их готовит.
• Изменения проекта. Уточните, как оформляются правки по ходу стройки и влияют ли они на стоимость и условия эскроу.

Что это значит для подрядчика

Для подрядчиков ИЖС эскроу меняет финансовую модель. Основное, что нужно учесть:

• Аккредитация. Работать по ипотечной схеме можно только с банком, где подрядчик аккредитован. Порядок описан в статье аккредитация подрядчика ИЖС.
• Кассовые разрывы. Деньги поступают после раскрытия эскроу, а материалы и бригады нужно оплачивать раньше. Планируйте оборотные средства под этапы.
• Проекты на портале. Чем больше проектов с одобренными карточками, тем шире выбор для заказчиков. Как загрузить проект, читайте в материале как разместить проект на Дом.РФ.

Если вам нужно подготовить визуализацию проекта под требования портала, оставьте заявку на рендеры и комплект изображений для Строим.Дом.рф.

Частые вопросы

Можно ли строить дом с эскроу без ипотеки?

Закон о подряде с эскроу связан со строительством с привлечением ипотечных средств. Если стройка идёт полностью на собственные деньги, схема и её условия определяются договором и банком. Уточняйте это в банке заранее.

Кто открывает эскроу-счёт?

Счёт открывается в банке на заказчика как владельца средств, а подрядчик указывается получателем. Порядок и документы определяет банк, поэтому лучше уточнить их до подписания договора подряда.

Что будет, если подрядчик не достроил дом?

Деньги, которые ещё не раскрыты с эскроу, остаются на счёте и не уходят подрядчику. Как действовать дальше, зависит от договора и условий банка: можно искать другого исполнителя или пересматривать условия. Эскроу снижает риск потерять деньги, но не заменяет внимательное чтение договора.

Нужен ли проект на Дом.РФ для строительства с эскроу?

Для льготной ипотеки на ИЖС по схеме с подрядчиком проект обычно должен быть размещён на портале Строим.Дом.рф. Конкретные требования зависят от банка и программы, поэтому проверьте их до заявки.

Сколько ждать раскрытия эскроу-счёта?

Срок зависит от банка, этапа и комплекта документов. Он указывается в договоре и правилах банка, поэтому уточняйте его заранее и закладывайте запас в график работ.

Работает ли эскроу с семейной ипотекой на строительство дома?

Да, при строительстве дома у подрядчика по ипотеке расчёты проходят через эскроу. Условия семейной ипотеки зависят от банка и программы, проверяйте их на дату подачи заявки.

Как заказчику проверить подрядчика с эскроу?

Уточните в банке, аккредитован ли подрядчик, найдите его проект на Строим.Дом.рф по ID и сверьте этапы и смету в договоре с условиями банка.