Кредитование подрядчиков ИЖС в 2026 году: кредиты под эскроу и как их получить

Кредитование подрядчиков ИЖС — это банковские кредиты строительным компаниям и ИП на постройку частных домов по договорам подряда со счетами эскроу. Деньги заказчика и ипотечного банка лежат на эскроу до сдачи дома, поэтому стройку подрядчик ведёт на кредит, а гасит его из раскрытого счёта. Разбираем, какие программы работают в октябре 2026 года, что стало с кредитами под 1% и как подготовиться к заявке.

Зачем подрядчику кредит, если у заказчика ипотека

С 1 марта 2025 года действует закон № 186-ФЗ: если частный дом строится по договору подряда на ипотечные деньги, оплата идёт через счёт эскроу. Подрядчик получает деньги после того, как работы выполнены и банк раскрыл счёт. Как устроена такая сделка со стороны заказчика, мы разобрали в статье строительство дома с эскроу счетом.

Для подрядчика это означает кассовый разрыв: фундамент, материалы, домокомплект и бригады нужно оплатить до раскрытия эскроу. Раньше эту дыру закрывали авансы заказчиков. Теперь её закрывает кредит под эскроу, и именно он определяет, сколько домов компания может строить одновременно.

Есть и плюс: по данным ДОМ.РФ, с апреля 2025 года услуги подрядчика по строительству индивидуального дома не облагаются НДС, если все расчёты идут через эскроу.

Что стало с льготными кредитами под 1%

Программа субсидирования, по которой подрядчики получали кредиты по ставке не выше 1% годовых, больше не принимает новые сделки. На странице программы ДОМ.РФ указано, что кредитный договор нужно было заключить с 1 сентября 2023 года по 31 декабря 2025 года, а финансирование действует до исчерпания бюджета в 1 млрд рублей. Компании, которые успели подписать кредитную линию, продолжают работать по ней, а новые кредиты в 2026 году выдают по условиям банков.

Поэтому запросы «льготное кредитование подрядчиков ИЖС» и «льготный кредит подрядчикам ИЖС» сейчас ведут не к государственной ставке 1%, а к банковским кредитам под эскроу. Они всё равно дешевле обычного оборотного кредита, потому что банк видит деньги заказчика на эскроу.

Какие кредиты подрядчикам работают в 2026 году

• Кредитная линия под эскроу на один дом. Невозобновляемая линия под конкретный договор подряда. Деньги выдаются по мере стройки, долг гасится, когда банк раскрывает эскроу заказчика.
• Возобновляемая линия на сезон. Для компаний, которые строят несколько домов одновременно. Сбер в мае 2026 года добавил такую форму: один договор на несколько объектов, сумма от 30 млн рублей (банк считает, что этого хватает на 5–7 домов), ставка от 6% годовых.
• Кредит без залога недвижимости. Банк ДОМ.РФ в июне 2026 года поднял беззалоговый лимит для подрядчиков ИЖС со 100 до 300 млн рублей. Условия: активная работа с эскроу, не меньше 10 реализованных проектов за последние 12 месяцев и другие критерии банка.
• Кредит с «зонтичным» поручительством ДОМ.РФ. Для компаний, которым банк раньше отказывал. Разберём ниже.

Ставку, срок и лимит банк назначает индивидуально: они зависят от финансов компании, числа домов в работе и истории сдачи объектов. Цифры выше взяты из сообщений банков и могут меняться, поэтому сверяйте их на дату заявки.

Зонтичное поручительство ДОМ.РФ: кому поможет

Малым подрядчикам кредит часто не дают из-за короткой кредитной истории. Чтобы это исправить, ДОМ.РФ запустил «зонтичное» поручительство. По данным Коммерсанта на 29 мая 2026 года, схема такая:

• ДОМ.РФ становится поручителем по кредиту подрядчика;
• если подрядчик не вернёт кредит, ДОМ.РФ компенсирует банку половину выданной суммы, но не больше 20 млн рублей;
• получить поручительство могут ИП и компании, которые строят частные дома по 186-ФЗ по договорам подряда с эскроу;
• подаётся заявка как на обычный кредит: на сайте банка или через менеджера.

Банк ДОМ.РФ оценивал, что поручительство откроет финансирование ещё примерно 500 подрядчикам, которым раньше отказывали. В Сбере заявку с поручительством подают онлайн в СберБизнесе с параметрами одного или нескольких домов.

Сколько подрядчиков уже строят в кредит

Рынок растёт быстро. За первые десять месяцев работы закона об эскроу, к концу 2025 года, проектное финансирование получили более 1 500 подрядчиков, банки одобрили им больше 58 млрд рублей (РГ). Только Банк ДОМ.РФ за июнь–август 2026 года выдал подрядчикам ИЖС 13,2 млрд рублей, в 1,6 раза больше, чем летом 2025-го, а его портфель таких кредитов превысил 56 млрд рублей (Московская перспектива). Около половины подрядчиков с эскроу строят три дома и больше одновременно.

Ориентир нацпроекта «Инфраструктура для жизни»: к 2030 году каждый четвёртый частный дом должен строиться подрядчиками с эскроу.

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: почему заказчиков на ИЖС станет больше

Кредит подрядчику окупается, только если есть заказчики с одобренной ипотекой. Здесь важное изменение. Минфин 24 сентября 2026 года утвердил новые условия «Семейной ипотеки» для договоров с 1 октября 2026 года:

• На квартиры и готовое жильё ставка и лимит теперь зависят от числа детей и региона. Семья с одним ребёнком получает 10% и до 6 млн рублей в регионах, 12% и до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Семья с двумя детьми получает 8% и до 8 млн рублей в регионах, 10% и до 15 млн рублей в столичных регионах. Семьи с тремя и более детьми получают от 2% до 8% в зависимости от числа детей и региона.
• На строительство частного дома, его завершение или покупку земли под стройку ставка остаётся 6% для всех участников программы, независимо от числа детей и региона.
• Государство субсидирует ставку по новым договорам не дольше 15 лет.
• Как и раньше, нужен ребёнок младше 7 лет на дату договора. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна льготная ипотека на семью», оба супруга участвуют в кредите.

Для семьи с одним-двумя детьми разница между 10–12% на квартиру и 6% на свой дом заметная. Часть таких семей пойдёт в ИЖС, а ипотека на строительство дома у подрядчика возможна только через эскроу. Лимит суммы по кредиту на дом и требования к подрядчику уточняйте в своём банке: в сообщении Минфина дифференцированные лимиты названы для покупки жилья.

Как это меняет требования к проекту, мы разобрали в статье проект дома для ипотеки.

Как подготовиться к заявке на кредит

1. Пройдите аккредитацию в банке. Строить по ипотеке заказчика можно только с банком, где компания аккредитована. Удобнее брать кредит в том же банке, где у ваших заказчиков ипотека и эскроу. Порядок разобран в статье аккредитация подрядчика ИЖС.
2. Работайте по типовому договору подряда с эскроу. Портал Строим.Дом.рф даёт ориентировочную форму договора. Банку проще оценить сделку, когда этапы, смета и сроки в договоре совпадают с проектом.
3. Заполните профиль на Строим.Дом.рф. Портал показывает в профиле подрядчика, сколько домов он построил и какая доля сдана в срок. Это видят и заказчики, и банки. Подробнее в статье подрядчики на Строим.Дом.рф.
4. Разместите проекты на портале. Заказчик под льготную ипотеку выбирает дом в каталоге проектов. Чем больше одобренных проектов, тем больше договоров, а значит и база для кредитного лимита. Инструкция: как разместить проект на Дом.РФ.
5. Подготовьте отчётность и историю объектов. Банк смотрит на выручку, долговую нагрузку, число сданных домов и судебные дела. Для беззалоговых лимитов важны реализованные проекты за последний год.
6. Сравните несколько банков. Ставки, комиссии и условия раскрытия эскроу различаются. Уточните, гасится ли кредит автоматически при раскрытии счёта и есть ли отсрочка по процентам на время стройки.

Частые ошибки подрядчиков

• Рассчитывать на ставку 1% в 2026 году. Новые договоры по ней не заключаются, в финансовую модель нужно закладывать банковскую ставку.
• Брать кредит под один дом, когда в работе несколько. Возобновляемая линия на сезон обычно удобнее, чем отдельный договор на каждый объект.
• Держать на портале один-два проекта. Заказчики приходят через каталог, и без проектов в нужных фильтрах договоров с эскроу будет мало.
• Срывать сроки. Просрочки видны в профиле на портале и влияют и на заказчиков, и на решение банка о следующем лимите.

Render Room готовит рендеры фасадов и интерьеров и полный комплект изображений для карточек Строим.Дом.рф, чтобы проекты компании проходили модерацию и собирали заявки от заказчиков с ипотекой. Оставьте заявку, расчёт бесплатный.

Частые вопросы

Можно ли в 2026 году получить кредит подрядчику ИЖС под 1%?

Нет. По условиям программы ДОМ.РФ кредитный договор со ставкой не выше 1% нужно было заключить до 31 декабря 2025 года. В 2026 году по ней финансируются только ранее подписанные кредитные линии, новые кредиты выдают по условиям банков.

Какая ставка по кредиту для подрядчика ИЖС с эскроу?

Банк назначает её индивидуально. Например, Сбер в мае 2026 года называл ставку от 6% годовых по кредитной линии для подрядчиков ИЖС. Итог зависит от финансов компании, числа домов и истории сдачи объектов.

Что такое зонтичное поручительство ДОМ.РФ для подрядчиков?

ДОМ.РФ выступает поручителем по кредиту подрядчика и при неисполнении обязательств компенсирует банку половину суммы, но не больше 20 млн рублей. Это помогает получить кредит небольшим компаниям без длинной кредитной истории.

Можно ли получить кредит без залога?

Да, у части банков. Банк ДОМ.РФ с июня 2026 года выдаёт подрядчикам ИЖС до 300 млн рублей без залога недвижимости компаниям, которые активно работают с эскроу и реализовали не меньше 10 проектов за последние 12 месяцев.

Как изменилась семейная ипотека на строительство дома с 1 октября 2026 года?

Ставка на строительство частного дома, его завершение и покупку земли под дом осталась 6% для всех участников программы, независимо от числа детей и региона. На квартиры ставка теперь от 2% до 12% в зависимости от детей и региона. Субсидирование по новым договорам длится не дольше 15 лет.

Чем кредит подрядчику отличается от ипотеки заказчика?

Ипотеку берёт семья, деньги банка лежат на эскроу до сдачи дома. Кредит берёт подрядчик, чтобы строить до раскрытия эскроу, и гасит его из этих денег. Это два разных договора, часто в одном банке.